Quanto cobrar por uma avaliação de imóvel (e quando não cobrar nada)
Quanto cobrar por uma avaliação de imóvel é a pergunta que trava o corretor que faz avaliação toda semana e entrega sem cobrar, porque sempre foi cortesia da captação. Veja as três réguas de honorário que existem, a conta com número real do Núcleo Bandeirante e o passo a passo para definir um preço que você defende na frente do cliente.
Quanto cobrar por uma avaliação de imóvel é a pergunta que trava o corretor que avalia imóvel toda semana. Visita, mede, levanta comparáveis do bairro, monta um número e apresenta, sem cobrar, porque a avaliação sempre foi a cortesia que abre a captação.
O problema aparece no pedido que não vem com captação nenhuma. O filho quer o valor do apartamento do pai para a partilha. O casal quer saber quanto tem antes de decidir se vende ou reforma. O contador precisa do valor de um imóvel do balanço. Nenhum dos três vai assinar contrato com você, e os três querem o mesmo trabalho técnico que você entrega de graça há anos.
É uma decisão que se toma uma vez, com critério, e se aplica sem gaguejar. Este artigo junta as referências que existem, a conta com número real do Distrito Federal e o passo a passo para chegar no seu preço.
Quanto cobrar por uma avaliação de imóvel: as três réguas do mercado
Os conselhos regionais publicam tabelas referenciais de honorários. Não são preço tabelado, o valor é combinado entre as partes, mas como parâmetro elas trazem três lógicas diferentes.
- Percentual sobre o valor do imóvel. A tabela do CRECI-RS prevê de 0,5% a 1% do valor de comercialização para o parecer escrito sobre o valor de um imóvel. A da Paraíba trabalha com 1% do valor da avaliação.
- Piso mínimo. A tabela paraibana sugere um honorário mínimo de dois salários mínimos, o que dá R$ 3.242 com o salário de R$ 1.621 que vale em 2026.
- Hora técnica. A tabela do CRECI-RS também prevê o serviço técnico por hora, R$ 150 a hora, mais as despesas necessárias.
Três réguas para o mesmo serviço. Cada uma delas, usada sozinha, erra em uma das pontas. Juntas, resolvem.
A conta que mostra onde o percentual falha: Núcleo Bandeirante
Um exemplo com número real. No Núcleo Bandeirante, metade dos anúncios de apartamento tem o metro quadrado entre R$ 4.260 e R$ 5.795, com o centro em R$ 4.939 e grau de confiança alto pelo volume de anúncios da região.
Num apartamento de 60 metros quadrados, isso dá um piso de R$ 256 mil, um teto de R$ 348 mil e um centro de R$ 296 mil. É a janela real em que as propostas daquele perfil acontecem.
Agora aplique as réguas no centro da faixa. Um por cento de R$ 296 mil dá R$ 2.963. Meio por cento dá R$ 1.482. Os dois ficam abaixo do piso de dois salários mínimos que a mesma família de tabelas sugere.
E o trabalho é idêntico ao de um apartamento de R$ 1,2 milhão no Sudoeste: a mesma visita, a mesma conferência de área útil, o mesmo levantamento de comparáveis vivos, a mesma redação, a mesma assinatura embaixo. O percentual cobra pelo valor do imóvel, e o esforço não acompanha o valor do imóvel.
Na ponta de cima acontece o oposto. Um por cento de um imóvel de R$ 2 milhões no Lago Sul dá R$ 20 mil por um parecer, e esse número não se sustenta numa conversa. Por isso a fórmula que funciona tem três camadas: piso, percentual no meio e teto.
Quando cobrar, e quando a avaliação rende mais de graça
A régua prática é simples: se o documento vira contrato com você, ele é investimento comercial; se ele vira uma decisão do cliente sem você, é serviço, e serviço tem preço.
Cobra-se quando não há captação na mesa: partilha e inventário, dissolução de sociedade, decisão de vender ou reformar, valor de imóvel para contabilidade ou seguro, e todo pedido em que o cliente quer um documento identificado e assinado para mostrar a terceiros. Não se cobra (ou se embute na comissão) quando a avaliação é o instrumento da captação e sai junto com o contrato assinado, porque aí o valor do estudo já está na comissão.
Existe um meio de campo que funciona bem: cobrar e abater. Você cobra o parecer e desconta o valor da comissão se a captação fechar com você dentro de um prazo combinado. O cliente não sente que pagou duas vezes, e você deixa de fazer trabalho técnico gratuito para quem já decidiu anunciar com outra pessoa.
Passo a passo para definir o seu preço
- Defina o entregável antes do preço. Quantas páginas, quantos comparáveis, com ou sem visita, prazo de entrega e por quanto tempo aquele valor vale. Preço sem escopo é o que faz o cliente pedir "mais uma coisinha" para sempre.
- Cronometre uma avaliação de ponta a ponta, uma vez. Deslocamento, visita, conferência de documento e área, levantamento de comparáveis, montagem e apresentação. O total em horas é o piso de custo do seu serviço, e quase sempre é maior do que a memória diz.
- Monte o preço em três camadas. Um piso que cobre as suas horas em qualquer imóvel, um percentual para o meio da tabela e um teto para os imóveis de valor alto. Assim o apartamento de R$ 296 mil no Núcleo Bandeirante não sai no prejuízo e o de R$ 2 milhões não sai com um honorário que ninguém aceita.
- Tenha dois produtos, não um. Uma consulta rápida de faixa da região, resolvida em meia hora e por um valor pequeno, e o parecer completo com visita e comparáveis. Muita gente que recusa o parecer compra a consulta, e parte dessas consultas vira captação depois.
- Combine por escrito e peça adiantamento. Escopo, valor, prazo e forma de pagamento em uma página, com parte do valor na contratação e o restante na entrega.
- Escreva a sua tabela num lugar só, com data. Um arquivo seu, revisado uma vez por ano. Quem responde de cabeça responde diferente para cada cliente, e é aí que o preço vira improviso.
O que faz o proprietário aceitar pagar
O cliente paga pelo documento que sustenta o número quando alguém questionar: a faixa da região com piso, teto e centro, os comparáveis do bairro que você usou, quantos anúncios sustentam aquela faixa, a data de referência, a leitura do imóvel dele e a sua identificação embaixo. É isso que ele leva para o irmão, para o advogado ou para o gerente do banco.
E repare onde está a maior parte do custo em horas: em montar a faixa da região e do tipo com os comparáveis vivos do bairro. É justamente a etapa que dá para deixar pronta. A Pardal Data organiza o mercado do Distrito Federal e entrega a faixa por região e por tipo, com piso, teto, centro, grau de confiança e os comparáveis que sustentam o número, no relatório com a sua marca. O que você cobra continua sendo o seu trabalho. O que muda é quantas horas ele consome, e portanto quanto sobra.
Perguntas frequentes
Existe tabela obrigatória de honorários para avaliação de imóveis? Não. As tabelas dos conselhos regionais são referenciais: servem de parâmetro e ajudam a defender o seu valor numa negociação, mas o preço é combinado entre as partes, por escrito, antes do trabalho começar.
Preciso do CNAI para cobrar por uma avaliação? A Resolução COFECI 1.066/2007 permite a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica a todo corretor de imóveis pessoa física regularmente inscrito no conselho regional, e afirma que a inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores é opcional. O CNAI conta como diferencial de credibilidade e aparece como exigência em alguns editais, não como requisito para emitir o parecer.
Isso é a mesma coisa que um laudo NBR 14653? Não, e vale deixar claro na hora de fechar o valor. O laudo é outra necessidade, feito por profissional habilitado, e é o que se pede em processo judicial, garantia bancária e parte das exigências fiscais. O parecer de avaliação mercadológica e o relatório de mercado servem para decidir preço de anúncio, sustentar a captação e orientar a decisão do proprietário.
E quando o cliente acha caro? Mostre o escopo, não o desconto. Quase sempre ele está comparando o seu parecer com uma estimativa de calculadora de site, que sai em dez segundos e não tem comparável, faixa, confiança nem assinatura de ninguém.
Se você entrega estudo de avaliação de graça para quem não vai assinar contrato com você, está financiando a decisão de terceiros. A Pardal Data entrega a faixa de preço por região e tipo do DF, com comparáveis do bairro e grau de confiança, no relatório com a sua marca, em minutos.
Fonte: Pardal Data, anúncios ativos de venda no DF (Núcleo Bandeirante: apartamentos n=64, grau de confiança alto, julho de 2026). Referências de honorário: tabelas referenciais do CRECI-RS e do CRECI-PB. Regra do parecer técnico de avaliação mercadológica: Resolução-COFECI 1.066/2007, artigos 4 e 6. Salário mínimo de R$ 1.621 em vigor desde 1º de janeiro de 2026. História da Cidade Livre e do Núcleo Bandeirante: Arquivo Público do Distrito Federal.