O mesmo apartamento. Dois caminhos até o preço.
Um passa por seis abas abertas, uma planilha, anúncio repetido, média no olho e um documento montado no Word. O outro tem dois passos e termina num relatório de onze seções com a marca da sua imobiliária. Abaixo estão os dois, lado a lado, com o tempo de cada etapa.
O problema não é o corretor
Ninguém acorda querendo passar uma hora numa planilha
O corretor faz isso porque o dado não está pronto em lugar nenhum. Ele precisa juntar na mão o que está espalhado em três portais, adivinhar o que já saiu do ar e decidir sozinho quanto vale a suíte a mais. Cada um resolve do seu jeito, e é assim que dois corretores da mesma casa chegam em dois preços para o mesmo imóvel.
Tempo estimado a partir das etapas listadas nesta página. A faixa que ouvimos de corretores no DF vai de 30 a 60 minutos por imóvel, dependendo de quantos comparáveis ele resolve conferir.
2 min
do imóvel ao PDF pronto
Sem planilha, sem prints e sem formatar nada. O corretor preenche e manda gerar.
9
campos e um botão
Quadra e condomínio saem de lista pronta. Não tem prompt para montar nem modelo de documento para manter.
11
seções no relatório
Com as cores, a capa e o logotipo da sua imobiliária, igual para toda a equipe.
400 mil
anúncios acompanhados
O mercado do DF fotografado todo dia, com o que entrou, o que baixou de preço e o que saiu do ar.
Lado a lado
Os dois caminhos até o mesmo número
Exemplo: apartamento de 78 m², 3 quartos com 1 suíte, 1 vaga, na 208 Sul. O proprietário quer saber quanto vale e pediu para o corretor chegar com um material amanhã.
Portais, planilha e feeling
14 paradas. O relógio corre no canto de cada uma.
- 1
Anota os dados do imóvel
3 minTipo, área, quartos, suíte, vaga, andar. Num bloco de notas ou no caderno mesmo.
- 2
Abre o primeiro portal e filtra
4 minFiltro por bairro, faixa de área e quartos. Volta com 240 resultados.
Primeiro desvio
O filtro é por bairro, não por quadra. Para achar o que é da 208 Sul, ele rola a lista na mão.
- 3
Garimpa a quadra dentro da lista
5 minAbre anúncio por anúncio para ver o endereço. Acha quatro na quadra certa.
- 4
Abre o segundo portal
5 minPorque o primeiro não tem tudo. Repete o filtro, rola de novo, acha mais três.
- 5
Copia tudo para a planilha
6 minPreço, área, quartos, link. Sete linhas, copiando e colando uma a uma.
Onde o padrão se perde
Quais sete? Cada corretor escolhe os que achou. Outro colega, na mesma casa, escolheria outros.
- 6
Descobre anúncio repetido
3 minO mesmo apartamento está em três imobiliárias com três preços diferentes. Ele decide na hora qual vale e apaga os outros.
- 7
Tenta saber se o anúncio é atual
4 minUm deles parece antigo. Ele liga para a imobiliária para conferir se ainda está disponível.
Beco sem saída
Não existe onde consultar por quanto o imóvel encerrou nem quanto tempo ficou anunciado. Portal apaga o anúncio e a informação some junto.
- 8
Calcula o preço por m² e tira a média
4 minMédia simples das sete linhas.
Onde o número escorrega
Um anúncio caro puxa a média inteira para cima. E todos os sete são de imóveis que ainda não venderam, ou seja, preço de pedido, não de negócio.
- 9
Ajusta no feeling
4 minDesconta porque é primeiro andar, acrescenta pela reforma, tira um pouco pela vaga única.
Onde dois corretores se separam
Não existe régua. O ajuste sai da experiência de cada um, e é aqui que a diferença entre um corretor e outro vira dezenas de milhares de reais.
- 10
Monta o documento no Word
10 minCopia a planilha, cola print dos anúncios, escreve um parágrafo explicando o valor.
- 11
Formata, coloca o logo, exporta o PDF
6 minSe lembrar do logo. Se achar o arquivo do logo. Se a versão for a atual.
- 12
Manda no WhatsApp
1 minE o material entra na casa do proprietário com o nome da sua imobiliária no rodapé.
- 13
O proprietário pergunta por que
3 min"Por que esse valor, se o vizinho está pedindo mais?" A resposta precisa vir do corretor, porque o documento não sustenta sozinho.
- 14
Amanhã, outro imóvel
recomeçaNada do que ele fez hoje fica guardado para a próxima. A planilha era daquele imóvel.
O que esse imóvel custou de trabalho
58 minutos
E o que saiu no fim foi um valor de pedido, montado só com imóveis que ainda não venderam, num documento que nenhum outro corretor da casa faria igual. Sem como auditar depois.
O que se repete o mês inteiro
Numa equipe pequena, com quatro corretores fazendo cinco avaliações cada, esse caminho roda vinte vezes no mês. Vinte planilhas diferentes, vinte critérios, vinte documentos.
Dois passos até o relatório
Mesmo imóvel, mesma quadra, mesmo corretor.
- 1
Seleciona os dados do imóvel
40 segCidade, bairro, quadra ou condomínio, tipo, área, quartos, suítes, vagas e estado de conservação. Quadra e condomínio saem de uma lista pronta, ninguém digita endereço.
- 2
Manda gerar o relatório
1 cliqueO sistema separa o que está no ar do que já encerrou, tira o anúncio duplicado, remove o preço atípico, escolhe os comparáveis e monta o PDF com a marca da casa. Se algum comparável não servir, o corretor troca na tela e o valor recalcula.
O que esse imóvel custou de trabalho
2 minutos
E o que saiu foram onze seções, com valor de mercado e intervalo de confiança, comparáveis identificados com foto e data, tempo de venda da região e a metodologia escrita no fim. Sem prompt, sem planilha, sem Word.
São 56 minutos a menos por imóvel, que voltam para ligar para o proprietário e visitar o imóvel.
E na equipe inteira
Um só padrão
O corretor de Taguatinga e o do Sudoeste entregam o mesmo documento, calculado pela mesma régua. O gerente não precisa conferir celular por celular.
O entregável
O que o proprietário recebe no lugar do Word com prints
Dois passos de trabalho, onze seções de documento. A diferença é que o material não é montado na hora pelo corretor, ele já sai pronto, na ordem em que a conversa da captação acontece.
O documento discute o preço no seu lugar
Na hora de dizer que o valor que o proprietário tem na cabeça está alto, o corretor deixa de ser o chato que quer baixar. Quem está dizendo é o mercado, com a data, a fonte e os imóveis que encalharam pedindo o mesmo. A conversa sai do gosto pessoal e vai para o papel.
Por que ele é tão completo
Cada seção sai de um dado que já está pronto na base: o histórico diário dos anúncios do DF, o perfil de quem mora na região e a série de preço da quadra. O corretor não precisa buscar nada disso, porque o trabalho de coleta foi feito antes, todo dia, e não na véspera da visita.
Com a cara da sua imobiliária
Cinco campos de cor, fonte, paleta dos gráficos, três layouts de capa, logotipo com posição e as páginas institucionais da casa antes ou depois do estudo. O seu relatório não se parece com o de nenhuma outra imobiliária.
O que vai no relatório
- O corretor, com foto e CRECI
- Raio-X do imóvel e mapa do entorno
- Descrição do imóvel, pronta para o anúncio
- Mercado da região
- Perfil de quem mora ali
- Perfis com maior aderência ao imóvel
- Plano de divulgação
- Imóveis comparáveis, ativos e encerrados
- Avaliação de mercado, com intervalo de confiança
- Inteligência de mercado: permanência, reduções e posicionamento
- Metodologia
Mais as páginas que a sua imobiliária quiser incluir, antes ou depois do estudo.
Ver um relatório completoO que acontece quando a equipe cresce
O mesmo apartamento, avaliado por quatro pessoas da mesma casa
Cada corretor escolheu os comparáveis dele e ajustou no critério dele. Ninguém errou de propósito. É o que acontece quando o método está na cabeça de cada um, e não na ferramenta.
Sem o Pardal Data
Corretor 1
R$ 870 mil
5 comparáveis
Corretor 2
R$ 935 mil
7 comparáveis
Corretor 3
R$ 1,02 mi
3 comparáveis
Corretor 4
R$ 890 mil
6 comparáveis
de diferença entre o maior e o menor, para o mesmo imóvel.
de amplitude. O proprietário que recebe o de baixo vende barato. O que recebe o de cima fica oito meses com a placa na frente.
documentos com formatos diferentes, todos com o nome da sua imobiliária no rodapé.
Valores ilustrativos, para mostrar a dispersão. A diferença real depende de quantos comparáveis cada um pegou e de quanto cada um ajustou no feeling.
Com o Pardal Data
Corretor 1
R$ 912 mil
mesma régua
Corretor 2
R$ 912 mil
mesma régua
Corretor 3
R$ 912 mil
mesma régua
Corretor 4
R$ 912 mil
mesma régua
O cálculo é o mesmo para toda a equipe, e é ele que o gerente defende quando o cliente questiona. O documento continua sendo só da casa, com a capa, as cores e o logotipo dela. Padrão para dentro, diferença para fora.
Resumo
Os dois caminhos, ponto a ponto
| Sem o Pardal Data | Com o Pardal Data | |
|---|---|---|
| Tempo por imóvel | Cerca de 1 hora | 2 minutos |
| Passos até o PDF | 14 | 2 |
| Fonte do dado | Só anúncio no ar hoje | Anúncio ativo e encerrado, com histórico diário |
| Escolha dos comparáveis | Cada um escolhe os seus | Critério de semelhança e recência, igual para todos |
| Anúncio duplicado | Descoberto na mão, se descoberto | Removido antes da conta |
| Preço atípico | Entra na média e puxa o valor | Saneado por critério estatístico |
| Microlocalização | Bairro inteiro, na maioria das vezes | Quadra e condomínio |
| Tempo de venda da região | Não existe onde consultar | Vem no relatório |
| Padrão entre corretores | Um formato por pessoa | Um formato para a casa |
| Marca no documento | Depende de quem montou lembrar | Capa, cores, fonte, logotipo e páginas da casa |
| Auditoria pelo gerente | Teria que conferir celular por celular | Todo estudo fica registrado na conta da imobiliária |
| Defesa do valor com o cliente | O corretor sustenta sozinho | O documento sustenta, com metodologia escrita |
As perguntas que vêm depois
Uma captação a mais paga o ano inteiro. O tempo que a sua equipe gastou garimpando anúncio não volta nunca.
A assinatura se resolve na primeira venda que sair de um relatório entregue na hora certa. As horas que já foram para a planilha, essas ninguém devolve, e elas continuam saindo toda semana enquanto o método for esse.
Para corretores e imobiliárias do DF
Comece a captar com dados. Comece a fechar com método.
Avalie um imóvel agora e mostre ao seu próximo cliente o tipo de análise que ninguém na concorrência apresenta.
Tempos e valores desta página são estimativas ilustrativas, referentes a setembro de 2026, baseadas nas etapas descritas aqui. Ajuste para a realidade da sua equipe antes de usar em proposta.