AVM (Modelo de Avaliação Automatizada)
Sigla de Automated Valuation Model. É um modelo estatístico que estima o valor de mercado de um imóvel a partir de dados de oferta de imóveis semelhantes, sem visita presencial. No Pardal Data, o AVM usa regressão sobre características como área, quartos e localização, e devolve um valor central acompanhado de intervalo de confiança e graus de fundamentação e precisão. É rápido e padronizado, mas trabalha com dados de anúncio — por isso é uma referência de mercado, não um laudo com força jurídica.
Estudo Técnico-Mercadológico
Documento que o Pardal Data gera: uma estimativa de valor de mercado para fins de precificação e decisão comercial. Diferencia-se do laudo de avaliação por não ter força jurídica para garantia bancária, inventário ou disputa judicial.
NBR 14653
Norma da ABNT que define procedimentos para avaliação de bens. A Parte 2 trata de imóveis urbanos. O Pardal Data se inspira nos seus critérios de fundamentação e precisão, mas não emite o laudo formal previsto na norma.
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, previsto na Resolução COFECI 1.066/2007 e assinado por corretor habilitado. É um documento formal — distinto do estudo automatizado, que serve como subsídio prévio.
Regressão hedônica
Técnica que explica o preço de um imóvel pela soma do valor de seus atributos (área, quartos, vagas, localização etc.). Permite isolar quanto cada característica contribui para o preço e estimar o valor de um imóvel a partir do mercado.
Intervalo de confiança 80%
Faixa em torno do valor central dentro da qual o preço de mercado deve estar com 80% de confiança estatística. Quanto mais estreita a faixa, maior a precisão do estudo. É calculado a partir da dispersão dos dados e do tamanho da amostra.
Campo de arbítrio
Margem de ±15% em torno do valor central, prevista na NBR 14653-2, que representa a discricionariedade do avaliador. Absorve fatores não captados pelo modelo, como estado de conservação ou vista.
Grau de fundamentação
Classificação (graus I a III) que mede o rigor do estudo conforme a quantidade de dados, a caracterização do imóvel e a identificação dos atributos. Quanto mais completas as informações, maior o grau.
Grau de precisão
Classificação (graus I a III) baseada na amplitude do intervalo de confiança em relação ao valor central. Faixas mais estreitas indicam maior precisão.
Critério de Chauvenet
Regra estatística para identificar e remover valores atípicos (outliers) de uma amostra. Aplicado ao preço por m² dos anúncios antes da modelagem, evita que ofertas fora da curva distorçam a estimativa.
Dados de oferta x dados de transação
Dados de oferta são preços anunciados; dados de transação são preços de fechamento. Anúncios costumam superestimar o valor de fechamento em cerca de 5%. O Pardal Data trabalha com dados de oferta e explicita essa ressalva.
R² (coeficiente de determinação)
Mede quanto da variação dos preços o modelo consegue explicar, de 0 a 1. Valores mais altos indicam melhor ajuste, mas devem ser lidos junto de outros diagnósticos para evitar conclusões precipitadas.
Rentabilidade (yield)
Relação entre o aluguel anual e o valor do imóvel, expressa em porcentagem ao ano. Indica o retorno do investimento via locação, antes de custos e impostos.